Sàn Kinh Doanh Bất Động Sản Buinland Trực thuộc Công Ty BuinGroup

HỆ SỐ K ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT LÀ GÌ?

20 Tháng 09 2020

Hệ số K điều chỉnh giá đất đang là một vấn đề nan giải đối với nhiều nhà đầu tư khi họ có nhu cầu mua đất và muốn tự xác định giá đất. Tuy nhiên nhiều người vẫn chưa biết được hệ số k là gì? Cách tính giá các loại đất theo hệ số k như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn vấn đề này.

1.    Hệ số K là gì?

 

-       Là hệ số điều chỉnh giá đất để xác định mức giá đất tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất (trừ trường hợp giao qua đấu giá), công nhận quyền sử dụng, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

-       Hệ số K được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định, với giá đất do UBND cấp, tỉnh quy định và công bố hàng năm.

⇒  Tiền sử dụng đất mà người dân đóng cho nhà nước = giá đất do UBND cấp tỉnh quy định x hệ số K

Mục đích của áp dụng hệ số K: nhằm giảm bớt sự thay đổi đột biến trong thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 

-       Hệ số này hằng năm sẽ do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế tại địa phương. Sau khi xác định được hệ số, Sở tài chính sẽ trình UBND cấp tỉnh ban hành sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp. 

-       Trường hợp tại một số vị trí đất thực hiện các dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường nào có hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức bình quân chung của khu vực đó, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp này, đồng thời sẽ quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương.

-       Trường hợp trong một năm, nếu UBND cấp tỉnh chưa thể ban hành Quyết định quy định hệ số K trong năm đó thì có thể áp dụng hệ số K theo quyết định trước đó.

gia-dat-tang 

GIF HOTXem thêm: Bảng giá đất Đồng Nai mới nhất năm 2020

2. Cách tính hệ số K để xác định giá các loại đất

 

Theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CPThông tư 33/2017/TT- BTNMT thì trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo các bước sau đây:

 Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

-       Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

-       Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư này.

b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội tại địa phương. 

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này.

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP). Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó. 

Bước 3: Xác định hệ số K

-       Hệ số K được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Đối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường quy định tại Điểm b Khoản 2 điều này, căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất. 

-       Hệ số K quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án; đối với trường hợp khu vực có nhiều dự án thu hồi đất tại cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng đối với từng loại đất, vị trí đất theo khu vực.

         Ví dụ cụ thể về cách tính hệ số K: 

Trong 20 thửa đất cần định giá có 13 thửa có đặc điểm tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này cách xác định hệ số K như sau: 

-       Theo điểm a, Khoản 3 phần Ghi chú thuộc Phần III Thông tư 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Định mức kinh tế – kỹ thuật để lập dự toán ngân sách Nhà nước phục vụ công tác định giá đất quy định:

Trường hợp khu đất cần định giá có diện tích lớn, trong đó có nhiều thửa đất thì việc tính mức thực hiện như sau:

Đối với mục 2 và mục 3 của Bảng 14

+ Đối với trường hợp thửa đất có đặc điểm tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất thì chỉ tính mức đối với 1 thửa đất. Đối với khu đất có 2 thửa đất thì nhân với hệ số K = 1,3; đối với khu đất có trên 2 thửa đất thì được bổ sung hệ số 0,02 cho mỗi 1 thửa đất tăng thêm;

 + Đối với trường hợp các thửa đất khác nhau về các đặc điểm nêu trên thì tính mức riêng cho các thửa đất”. Theo đó, đối với trường hợp trên, khu đất có 20 thửa đất (trong đó có 13 thửa đất có đặc điểm tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất) thì việc tính mức đối với 13 thửa tương tự nhau bằng cách tính mức với hệ số K bằng 1,3 cộng với (13-2) thửa nhân với 0,02.

-       Cụ thể tính mức cho 13 thửa với K = 1,3 + (13-2) x 0,02 = 1,52.

-       Đối với 7 thửa còn lại tính mức riêng cho các thửa.

GIF HOTXem thêm: 5 Bước thẩm định giá nhà đất chính xác nhất hiện nay

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

 

-       Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định bằng cách: lấy giá đất quy định tại bảng giá các loại đất do UBND tỉnh quy định và công bố hàng năm (đã nhân với hệ số điều chỉnh (Đ) nếu là đất ở và đất sản xuất – kinh doanh phi nông nghiệp) x với hệ số điều chỉnh giá đất (K) được quy định như trên.

-       Cụ thể như sau, đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản thì: Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất = Giá đất do UBND tỉnh quy định và công bố hàng năm x hệ số điều chỉnh (K).

-       Còn đối với đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị và tại nông thôn thì: Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất = Giá đất do UBND tỉnh quy định và công bố hàng năm x hệ số điều chỉnh các trục đường giao thông (Đ) x Hệ số điều chỉnh (K). 

 điều chỉnh hệ số giá đất nền

3.    Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 tại một số tỉnh thành tiêu biểu

 

  •  Khung giá và bảng giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu sử dụng vào mục đích tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất. Vì vậy, nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, Nhà nước sẽ thất thoát nguồn thu. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất tăng để dần tiệm cận với giá thị trường là điều cần thiết. Theo Tổng cục Quản lý đất đai, Chính phủ chỉ ban hành khung giá, còn các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất chi tiết. Mức giá đất chi tiết sẽ do từng địa phương tính toán, miễn là nằm trong khung giá quy định.

·    GIF HOT     Bà Rịa Vũng Tàu

Xem thêm: Quy định hệ số điều chỉnh giá đất Bà rịa Vũng Tàu 2020

·    GIF HOT     Bình Dương

Xem thêm: Quy định hệ số điều chỉnh giá đất Bình Dương 2020

 ·    GIF HOT    Đồng Nai

Xem thêm: Quy định hệ số điều chỉnh giá đất Đồng Nai 2020

Các tin khác

  Về chúng tôi
  Tin tức mới nhất
Với ưu thế giá bất động sản còn mềm, cơ sở hạ tầng gắn kết liên vùng được đầu tư mạnh, sự thành lập của nhiều khu công nghiệp vây quanh…, cách đây không lâu, thị trường bất động sản huyện Đất Đỏ (Bà Rịa Vũng Tàu) đã rơi vào tầm ngắm mới của giới đầu tư bất động sản.
Bà Rịa - Vũng Tàu được mệnh danh là trái tim du lịch biển tại khu vực Đông Nam Bộ với những bãi biển trãi dài tuyệt đẹp cùng những danh lam thắng cảnh nổi tiếng đã trở thành điểm đến yêu thích của nhiều du khách trong và ngoài nước đến tham quan nghỉ dưỡng hàng năm.
Bộ Xây dựng đề xuất quan sát kĩ thay đổi thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát.
Sau khoảng thời gian ảnh hưởng của đại dịch, thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm 2021 sẽ phát triển ở khu vực nào và phân khúc nào?
Trong năm 2022, nhiều thay đổi pháp lý liên quan đến bất động sản sẽ diễn ra và tác động lớn đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.
Xem bảng giá