Sàn Kinh Doanh Bất Động Sản Buinland Trực thuộc Công Ty BuinGroup

Có nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS trong thời điểm này?

30 Tháng 07 2022

Đòn bẩy tài chính - hay còn gọi vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản, đây là cách rất phổ biến mà nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Với thị trường đầy những thách thức như năm nay, việc sử dụng đòn bẩy tài chính liệu có thực sự phù hợp?

Ảnh: Năm 2020 sẽ là một năm thanh lọc để minh bạch và cạnh tranh bằng năng lực giữa các doanh nghiệp.

1. Nhận định thị trường BĐS năm nay

 

  • Một số doanh nghiệp cho rằng, năm 2020 sẽ là một năm “lường trước” được khó khăn chứ không thật sự thuận lợi và suôn sẻ. Đây cũng là năm nền tảng để thay đổi tốt hơn cho các năm tiếp theo. Các chính sách mới từ nhà nước đang siết lại để thị trường minh bạch hơn.

       Xem thêm: Siết tín dụng bất động sản 2020: Thị trường sẽ ra sao? 

  • Đa số ý kiến cho rằng, năm 2020 sẽ còn nhiều khó khăn hơn năm 2019, bởi sức mua ở các phân khúc có thể giảm sâu. Những dự án căn hộ cao cấp, hạng sang có giá cao khó bán được, thậm chí có thể phải giảm giá. Việc đặt cọc giữ chỗ không giải quyết được vấn đề gì mà phải mua, mà mua xong phải có tiền đóng, đóng đủ, đóng đúng thời hạn mới là điểm mấu chốt cần quan tâm. Bởi dòng tiền BĐS đang siết lại ở cả Chủ đầu tư dự án lẫn người tiêu dùng. Riêng người tiêu dùng, dù tín dụng có mở ra nhưng chỉ khuyến khích những khoản vay dưới 3 tỉ đồng. 

  • Như vậy, với những BĐS có giá trên 5 tỉ (trường hợp vay 70%, nghĩa là vay 3,5 tỉ đồng để mua nhà) thì mức này sẽ bị siết, người mua nhà khó tiếp cận khoản vay. Dự báo những dòng sản phẩm giá cao sẽ khó bán và người mua sẽ có xu hướng chuyển sang phân khúc giá thấp hơn như đất nền vùng ven TPHCM như: Đồng Nai, BRVT, Bình Dương,... chẳng hạn. Có thể nói, theo một số ý kiến những dòng sản phẩm giá cao có thể phải giảm giá hoặc cơ cấu lại sản phẩm để tiếp cận người tiêu dùng.

  • Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng:”Mặc dù thị trường BĐS đang có những khó khăn đối với cả Chủ đầu tư và người mua, nhưng sẽ không có bong bóng xảy ra. Khu Đông và Khu Nam tiếp tục chiếm lĩnh thị trường BĐS vì sự phát triển về cơ sở hạ tầng, phân khúc giá rẻ.”

  • Tóm lại, thị trường BĐS chưa có vấn đề gì quá nghiêm trọng trong năm 2020, thị trường vẫn diễn biến ổn định, đây lại là tín hiệu vui, bởi thị trường đang thanh lọc để minh bạch và cạnh tranh bằng năng lực giữa các doanh nghiệp.


2. Có nên sử dụng đòn bẩy tài chính?

 

  • Theo lời khuyên của một số chuyên gia BĐS, nếu như dùng đòn bẩy tài chính trong thời điểm này vẫn không có gì đáng lo ngại vì thị trường cơ bản sẽ không có bong bóng, nó chỉ có hai trường hợp xảy ra:

  • Trường hợp 1: Nhà đầu tư cân nhắc không nên vay vượt ngưỡng an toàn (chỉ vay 50% giá trị tài sản trở xuống), vì đây là thời điểm nhạy cảm, nếu đầu tư khi dòng tiền của bạn chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng quá nhiều, nhà đầu tư sẽ bị sức ép trả cả lãi và vốn gốc.
  • Trường hợp 2: Nhà đầu tư có thể vay hơn 50%, nhưng tối đa là 70% mà thôi, hãy nhớ là chỉ vay từ 50-70% giá trị BĐS trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm trong thời gian ngắn hạn.
  • Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh từng khuyên các nhà đầu tư nên tính tới bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng mức lãi suất được bao lâu nhằm đo lường các rủi ro. 

  • Đầu tư lúc thị trường đang lên đỉnh điểm hoặc thăng trầm đều tiềm ẩn mỗi rủi ro khác nhau, quan trọng là phải biết “liệu cơm gắp mắm”.

3. Đừng quá tham lợi nhuận

  • Mới đây, tại xã Bình Ba, huyện Châu Đức, một cơn sốt đất nền được thổi lên làm cho giá đất khu vực này tăng nhanh theo từng giờ. Có những lô đất buổi sáng được rao bán 200 triệu đồng, nhưng buổi chiều có người sẵn sàng trả với giá gấp đôi thậm chí sang hôm sau mua gấp ba, vậy mà có những chủ đất vẫn không đồng ý bán.

  • Thực tế, tính thanh khoản của đất nền phụ thuộc vào những thời điểm khác nhau, đặc biệt là lúc thị trường nóng sốt, có thể đi lên và xuống rất nhanh. Vì vậy, để thu được lợi nhuận tuyệt vời nhất, nhà đầu tư bắt buộc đưa ra mức thời gian cho suất đầu tư này (1 tháng, 2 tháng, 2 năm hay 5 năm…) và lợi nhuận mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ hay 5 tỷ…) Và khi đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư buộc phải bán ngay.

  • Có nhiều nhà đầu tư vì đam mê lợi nhuận, họ “ôm” thật nhiều bất động sản và không muốn bán ra vào thời điểm thị trường đang đi lên và có độ chênh lệch cao, kết quả là khi thị trường lao dốc họ tiếc nuối vì đã bỏ qua thời điểm vàng, thậm chí có người còn “ôm bom” với giá rất cao.

Theo lời khuyên của giới chuyên gia, có những “cuộc chơi” khi mà mức lợi nhuận mong muốn không đạt được như dự kiến, nhà đầu tư buộc phải mạnh bạo "cắt lỗ" để có thể tìm kiếm một ván cờ mới, “cánh cửa này đóng lại, thì cánh cửa khác lại mở ra”, càng chờ đợi lâu càng mất giá.

Xem thêm“Vùng trũng” của bất động sản phía Nam trong năm 2020 nằm ở đâu?

 

BUINGROUP tổng hợp 

 

   

 

 Hotline BuinlandĐĂNG KÝ TƯ VẤN MIỄN PHÍ TẠI ĐÂY!!Hotline Buinland

 

   

 

Hotline Buinland 0917619999

 

 

Các tin khác

  Về chúng tôi
  Tin tức mới nhất
Dù đánh giá lãi suất tăng sẽ tác động đến thị trường, nhưng một số chuyên gia cho rằng, thị trường hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu giảm giá đất. Đồng thời, chuyên gia còn khuyến nghị, nếu có tiền đầu tư ngay và đừng bao giờ bán.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản tại Bình Dương đang có xu hướng “ly tâm”, chuyển từ các đô thị lớn đến các khu vực đang phát triển công nghiệp và hạ tầng. Theo đó, Phú Giáo, Tân Uyên… nhiều khả năng sẽ tiếp bước Thuận An, Dĩ An trở thành điểm nóng.
Dù dự án đường Vành đai 3 TP.HCM chưa được triển khai, nhưng giá bán tại những dự án bất động sản “ăn theo” tuyến đường này đã tăng cao.
Thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội phát triển minh bạch hơn, bền vững hơn trong thời gian tới khi Chỉ thị 13 được triển khai. Đặc biệt, các bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, tiềm năng thực sẽ là tâm điểm của thị trường.
Khi hoàn thành, vành đai 3 sẽ kết nối TP.HCM với 3 tỉnh lân cận, góp phần hoàn thiện hệ thống giao thông xương sống và thúc đẩy giao thương vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Xem bảng giá