đất nền phú mỹ

đất nền đồng nai

tin nhà đất

tin nóng bất động sản

tạp chí bất động sản

bảng giá dự án

kềm cắt da, kềm cắt móng

kềm cắt da, kềm cắt móng

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

may đồng phục

Executive Anvil

Sàn Kinh Doanh Bất Động Sản Buinland Trực thuộc Công Ty BuinGroup

NHỮNG SAI LẦM TRONG ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT

17 Tháng 07 2020

Theo kết quả kiểm toán của nhà nước, các công tác quản lý sử dụng đất tại nhiều địa phương vẫn còn tình trạng sai sót gây thất thoát ngân sách, đặc biệt là vấn đề áp dụng các phương pháp xác định giá đất. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ những sai lầm trong định giá nhà đất.

1. Các phương pháp định giá nhà đất

 

  • Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp 

  • Phương pháp thu nhập (tên gọi khác là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa) 

  • Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành) 

  • Phương pháp chiết trừ (phương pháp thu nhập, phương pháp hạch toán) 

  • Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định) 

Xem thêm: 5 phương pháp định giá nhà đất

Ảnh: 5 phương pháp trong định giá nhà đất 

2. Những sai lầm trong định giá nhà đất

 

  • SAI LẦM TRONG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

- Để định giá đất một cách chính xác trên cơ sở so sánh và điều chỉnh các yếu tố khác nhau giữa khu vực cần thẩm định giá với các khu vực tương đồng đã chuyển nhượng thành công, hoặc đã đấu giá quyền sử dụng đất thành công trên thị trường. Việc áp dụng phương pháp này có thể sẽ dẫn đến những sai lầm trong định giá nhà đất.

- Cơ quan định giá lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng với khu đất cần thẩm định, bên cạnh đó xác định sai yếu tố điều chỉnh chênh lệch giá. Nghĩa là đưa các khu đất có diện tích lớn so sánh với các khu đất có diện tích nhỏ hơn, đồng thời điều chỉnh yếu tố khác biệt về diện tích tỷ lệ thuận với mật độ xây dựng của các khu đất, thay vì phải lựa chọn yếu tố hệ số sử dụng đất để điều chỉnh chênh lệch giá. 

- Việc sử dụng mật độ xây dựng để điều chỉnh giá đất so với mức giá của tài sản so sánh đã làm giảm giá tài sản cần định giá rất lớn.


Ảnh: Những sai lầm trong định giá nhà đất cần tránh

Ví dụ cụ thể:

- Khi định giá đất khu đất 222 P.V.H, quận BT, TP. H, việc điều chỉnh chủ yếu khác biệt về diện tích khu đất theo mật độ xây dựng đã làm giá đất 222 giảm 65% so với giá đất của khu đất lân cận là số 322 P.V.H, quận BT.

- Chú ý: Tài sản so sánh là tài sản được cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả thẩm định giá trước đó chứ không phải là tài sản được giao dịch thành công trên thị trường. Vì vậy, nếu có sai sót trong việc định giá lần trước thì sẽ dẫn đến sai sót trong định giá các lần sau này. Cần lưu ý kỹ điều này.

  • SAI LẦM TRONG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

- Theo kết quả các cuộc kiểm toán, việc áp dụng phương pháp thặng dư có 3 sai lầm trong định giá nhà đất lớn nhất và phổ biến: 

Đầu tiên - Để định giá đất theo phương pháp thặng dư thì phương án đầu tư phải là tốt nhất và hiệu quả nhất. Trên thực tế có một số phương án thật sự rất hiệu quả, nhưng địa phương cũng như các đơn vị được kiểm toán vẫn cho xây dựng để thẩm định giá, dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương pháp này không chính xác. 


Ví dụ cụ thể:

- Vào năm 2013, một doanh nghiệp đã thẩm định giá đất tại Khu đô thị The Sun CIty Minh Sơn, Quận 9, TP. HCM theo phương pháp thặng dư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp này lựa chọn hình thức xây dựng chung cư cao 30 tầng, giá bán trong phương án là 30 triệu đồng/m2, chi phí xây dựng 20 triệu đồng/m2. Kết quả xác định: giá đất chỉ có 23 triệu đồng/m2, trong khi đất nền đang chuyển nhượng tại khu này cùng thời điểm là 40 - 45 triệu đồng/m2. Nếu lựa chọn xây dựng chung cư cao cấp với quy mô tương tự thì giá bán căn hộ sẽ là 50 triệu đồng/m2 chung cư. Giả sử giá xây dựng chung cư cao cấp cao gấp 2 lần chung cư cao tầng, là 30 triệu đồng/m2 thì giá đất theo phương án này cũng là 60 triệu đồng/m2, cao gấp đôi giá đất xác định theo phương án của doanh nghiệp. Có thể nói đây là một trong những sai lầm trong định giá nhà đất cơ bản nhất.

- Ngược lại, nếu thửa đất nằm ở vùng ven, nhưng lại lựa chọn phương án xây dựng chung cư cao cấp thì giá đất lại giảm đi rất nhiều do chi phí xây dựng cao, trong khi đó giá bán chung cư cách xa trung tâm thành phố lại thấp.

Thứ hai - Tỷ lệ chiết khấu trong phương pháp thặng dư

- Theo bước 4 của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, các trường hợp phương án đầu tư là dự án phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm với thu nhập phát sinh kéo dài, thì phải ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm, chiết khấu về giá trị hiện tại thời điểm định giá đất, sau đó áp dụng quy trình xác định giá tại bước 5 của Tiêu chuẩn thẩm định giá.

- Tỷ suất chiết khấu hằng năm của các dự án căn cứ trên cơ sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân của bốn ngân hàng thương mại nhà nước ( Agribank - Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam, Vietcombank - Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Viettinbank - Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, BIDV - Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam) có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm định giá. Về nguyên tắc, phương pháp này chỉ đưa ra kết quả chính xác trong trường hợp giá trị đồng tiền ổn định, không có lạm phát. Đây là một phương pháp rất phổ biến để áp dụng nhằm tránh những sai lầm trong định giá nhà đất. 


Ví dụ cụ thể:

- Dự án lựa chọn thẩm định là dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê. Nếu đơn giá thuê hằng tháng là 30 USD/m2 sàn và chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu của đồng USD là khoảng 4-5%/năm, thì tổng doanh thu phát triển sẽ khác đi rất nhiều khi tính theo VNĐ, với đơn giá thuê tương ứng là 700.000 đồng/m2 và tỷ lệ chiết khấu là 10%/năm. 

- Hiện nay chỉ số giá hằng năm tại Việt Nam vẫn tương đối cao (5 - 6%/năm). Do đó, lãi suất chiết khấu bao gồm cả yếu tố trượt giá đồng tiền. Khi áp dụng phương pháp này, kết quả là giá đất không đúng với giá thực tế (sẽ thấp hơn giá thực tế). Để giải quyết vấn đề giá đất được tính toán theo VNĐ, khi ước tính doanh thu phát triển của từng năm cần phải tính thêm tỷ lệ trượt giá đồng tiền theo thời gian.

Thứ ba - Không xử lý các yếu tố ước tính không chính xác khi áp dụng phương pháp thặng dư. 

- Các yếu tố ước tính không chính xác khi áp dụng phương pháp thặng dư thông thường nhất là: 

- Xác định không chính xác hệ số sử dụng đất

- Khi triển khai thực hiện dự án, không đền bù giải phóng mặt bằng các khu vực có quy hoạch sử dụng làm công viên, trường học, bệnh viện,… và không thực hiện đầu tư các công trình này, cố tình giảm chi phí để tạo ra doanh thu phát triển nhưng không điều chỉnh tiền sử dụng đất phải nộp cho NSNN.

- Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng không đầy đủ hoặc không đảm bảo theo tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

Chúng tôi hi vọng bài viết trên sẽ giúp quý khách hàng có thể tránh được những sai lầm trong định giá nhà đất và việc kinh doanh có thể thuận lợi hơn.

Đội ngũ Buinland

Xem thêm: Có nên nhờ đến dịch vụ định giá nhà đất

Các tin khác

  Về chúng tôi
  Tin tức mới nhất
Mặc dù không phải là cái tên quá mới mẻ đối với thị trường bất động sản phía Nam, thế nhưng 2 năm trở lại đây Bà Rịa Vũng Tàu mới chính thức nhận được nhiều sự chú ý của các “ông lớn” và nhiều nhà đầu tư.
Đó là kết luận của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc tại buổi làm việc với tỉnh BR-VT cuối tháng 3 vừa qua. Trước đó, Thủ tướng cũng đã quyết định thành lập Hội đồng thẩm định liên ngành thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu (giai đoạn 1) theo phương thức đối tác công - tư PPP (hợp đồng BOT). Tỉnh BR-VT đang khẩn trương thực hiện các thủ tục tiếp theo để triển khai dự án.
Thông tin về đường 319 nối dài giúp rút ngắn thời di chuyển từ Tp.HCM đến Nhơn Trạch (Đồng Nai), khiến giá đất các khu vực ven tuyến đường này được quan tâm trở lại. Đặc biệt là những khu vực có vị trí cách đường 319 trong bán kính từ 1-3 km.
Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giai đoạn 2016 - 2020, tổng nguồn vốn ngân sách huy động cho đầu tư công là 34.632 tỷ đồng. Trong giai đoạn 2021 - 2025, Quyết định số 198/QĐ-UBND, ngày 25/1/2021, về kế hoạch đầu tư công của tỉnh này cho biết,
Cảng SSIT đón 5 chuyến tàu nội Á/ tuần, gia tăng sức mạnh cho cụm cảng Cái Mép – Thị Vải.Tàu NAVIOS UTMOST thuộc hãng tàu MSC trọng tải hơn 101.597 DWT, chiều dài 336 mét vừa cập cảng SSIT. Chiều 29/1 , Công ty Liên doanh Dịch vụ Container Quốc tế Cảng Sài Gòn – SSA (Cảng SSIT) vừa đón tàu NAVIOS UTMOST thuộc hãng tàu MSC (Mediterranean Shipping Company).
Xem bảng giá
091 761 9999