đất nền phú mỹ

đất nền đồng nai

tin nhà đất

tin nóng bất động sản

tạp chí bất động sản

bảng giá dự án

kềm cắt da, kềm cắt móng

kềm cắt da, kềm cắt móng

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

may đồng phục

Executive Anvil

Sàn Kinh Doanh Bất Động Sản Buinland Trực thuộc Công Ty BuinGroup

ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

20 Tháng 07 2020

Đòn bẩy tài chính – một thuật ngữ có lẽ đã quá quen thuộc với những nhà đầu tư bất động sản lâu năm, nhưng để hiểu rõ bản chất và áp dụng thành công phương thức đòn bẩy này để “tiền tạo ra tiền” không phải chuyện dễ dàng.

1. Đòn bẩy tài chính là gì?

 

  • Đòn bẩy tài chính là một khái niệm bắt nguồn từ kinh tế học, với ý nghĩa là sử dụng vốn vay để kinh doanh sinh lời thay vì vốn tự có.

  • Đòn bẩy tài chính sẽ cung cấp cơ hội để bạn có thể gia tăng lợi nhuận cho bản thân mặc dù đang sở hữu nguồn vốn hạn chế. 

  • Để mô tả về đòn bẩy tài chính trong bất động sản, chuyên gia địa ốc Brandon Turner từng phát biểu trên Forbes rằng: “Sử dụng hiệu quả các khoản vay vốn ngân hàng trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua một tài sản siêu giá trị mà không thật sự phải chi trả đồng nào cho nó cả. Do đó, chúng là những phi vụ siêu lợi nhuận”.


  • Một ví dụ về sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS:

+ Anh X và vợ quyết định đầu tư một lô đất ở Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Lô đất có giá 750 triệu/150m2 (5tr/m2)

+ Chính sách của chủ đầu tư và ngân hàng đã liên kết sẵn với nhau là được vay tối đa 60% giá trị nền đất và trả góp trong 20 năm với lãi suất 8,2%/năm.

+ Anh X và vợ có vốn chỉ có khoảng 300 triệu (40%) nên quyết định vay tối đa của giá trị nền đất.

+ Sau một năm, anh X và vợ bán lại lô đất với giá 7tr/m2, tiền lời mà anh chị thu về là 300 triệu, sau khi trừ lãi 1 năm đó khoảng 37 triệu và phí phạt trả trước khoảng 2% là 9 triệu.

 

+ Vậy sau khi trừ hết anh X và vợ thu về 300 – 37 – 9 = 254 triệu tiền lãi thu về. Dễ thấy trong một năm anh X và vợ đã thu về lợi nhuận 254 triệu, mà vốn ban đầu chỉ có khoảng 300 triệu (lời 84% so với vốn bỏ ra).
+ Nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính, anh X và vợ phải chi trả tới 750 triệu cho nền đất đó, khi đó phần trăm lợi nhuận chỉ là 33,8%, quá thấp so với việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

2. Những lợi ích và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong BĐS

 

  • Thông qua ví dụ trên, chúng ta có thể hình dung được cách thức đòn bẩy tài chính được sử dụng trong bất động sản. Tuy nhiên, không phải lúc nào đòn bẩy tài chính cũng đem về lợi nhuận lớn, nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm đôi khi vẫn gặp phải sự cố chôn vốn, vỡ nợ. Hãy cùng chúng tôi phân tích những ưu, nhược điểm khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, từ đó cân nhắc khi nào nên dùng phương pháp này:

 

- 5 LỢI ÍCH KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG BĐS

1) Tối ưu dòng tiền: Các khoản vay mua nhà trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền của họ. Đối với việc cho vay mua bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì vấn đề thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà.

2) Chủ động trước biến động của thị trường: Thị trường bất động sản luôn là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Phương pháp đòn bẩy tài chính vì thế mà được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng. Tại thị trường bất động sản Việt Nam, giai đoạn vào mùa của bất động sản dịp cuối năm, các khoản vay mua bất động sản trả góp với thủ tục vay vốn nhanh chóng và không quá phức tạp là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Thực tế, các khoản vay trả góp đang cho phép người mua nhà có thể “xoay” từ 60-80% giá trị bất động sản một cách nhanh chóng khi thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ trong vài ngày. Không chỉ nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính trong bất động sản rất dễ thực hiện khi đối tượng áp dụng của các khoản vay mua nhà luôn khá rộng bởi tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ các ngân hàng thương mại lớn.


3) Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi: Một ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác. Ví dụ như mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 7.3 % của Vietcombank hay mức lãi suất 7% từ gói hỗ trợ vay nhà mới đây của BIDV. Người vay có thể linh động lựa chọn lãi suất tương ứng với kì hạn ưu đãi phù hợp.

4) Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản: Việc mạnh chi và dồn vốn vào một lượng vốn lớn các căn hộ khiến không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và khéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù này.

5) Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn: Các khoản vay trả góp giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn, một ưu thế đến từ sự tổng hợp 4 lợi thế trên. Người mua nhà chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp. Không chỉ vậy, nhà đầu tư Việt còn được hưởng lợi từ các công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp.

 

Ảnh: Tính toán thật kỹ trước khi lựa chọn khoản vay phù hợp

- 3 RỦI RO KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH TRONG BĐS:

1) Con dao hai lưỡi: Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là “đánh nhanh thắng nhanh”. Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.

2) Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…), việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.

3) Thị trường bất động sản nhiều biến động: Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.

Có thể nói, sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh bất động sản để sinh lời là một hình thức mới mẻ và táo bạo. Một mặt làm xuất hiện thêm nhiều đại gia bất động sản mới, mặt khác khiến cho tình hình kinh doanh, mua bán nhà đất càng trở nên bất ổn và khó kiểm soát. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư bất động sản làm giàu.

Nguồn: D.O Vinahomes

Xem thêm: Có nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS thời điểm này? 

 

 

Các tin khác

  Về chúng tôi
  Tin tức mới nhất
Mặc dù không phải là cái tên quá mới mẻ đối với thị trường bất động sản phía Nam, thế nhưng 2 năm trở lại đây Bà Rịa Vũng Tàu mới chính thức nhận được nhiều sự chú ý của các “ông lớn” và nhiều nhà đầu tư.
Đó là kết luận của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc tại buổi làm việc với tỉnh BR-VT cuối tháng 3 vừa qua. Trước đó, Thủ tướng cũng đã quyết định thành lập Hội đồng thẩm định liên ngành thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu (giai đoạn 1) theo phương thức đối tác công - tư PPP (hợp đồng BOT). Tỉnh BR-VT đang khẩn trương thực hiện các thủ tục tiếp theo để triển khai dự án.
Thông tin về đường 319 nối dài giúp rút ngắn thời di chuyển từ Tp.HCM đến Nhơn Trạch (Đồng Nai), khiến giá đất các khu vực ven tuyến đường này được quan tâm trở lại. Đặc biệt là những khu vực có vị trí cách đường 319 trong bán kính từ 1-3 km.
Theo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giai đoạn 2016 - 2020, tổng nguồn vốn ngân sách huy động cho đầu tư công là 34.632 tỷ đồng. Trong giai đoạn 2021 - 2025, Quyết định số 198/QĐ-UBND, ngày 25/1/2021, về kế hoạch đầu tư công của tỉnh này cho biết,
Cảng SSIT đón 5 chuyến tàu nội Á/ tuần, gia tăng sức mạnh cho cụm cảng Cái Mép – Thị Vải.Tàu NAVIOS UTMOST thuộc hãng tàu MSC trọng tải hơn 101.597 DWT, chiều dài 336 mét vừa cập cảng SSIT. Chiều 29/1 , Công ty Liên doanh Dịch vụ Container Quốc tế Cảng Sài Gòn – SSA (Cảng SSIT) vừa đón tàu NAVIOS UTMOST thuộc hãng tàu MSC (Mediterranean Shipping Company).
Xem bảng giá
091 761 9999