đất nền phú mỹ

đất nền đồng nai

tin nhà đất

tin nóng bất động sản

tạp chí bất động sản

bảng giá dự án

kềm cắt da, kềm cắt móng

kềm cắt da, kềm cắt móng

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

may đồng phục

Executive Anvil

Sàn Kinh Doanh Bất Động Sản Buinland Trực thuộc Công Ty BuinGroup

5 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT

17 Tháng 07 2020

Theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp định giá nhà đất như sau:

1. Phương pháp so sánh

 

  • Là phương pháp so sánh giá trị của tài sản cần thẩm định với mức giá của tài sản khác dựa trên cơ sở phân tích nhằm mục đích xác định giá trị của tài sản đó, ta có thể sử dụng phương pháp này để xác định giá trị tài sản dựa trên cơ sở các mức giá từ thị trường hoặc phi thị trường.


    Ảnh: 5 phương pháp định giá nhà đất nghiệp vụ cao

Để xác định mức giá theo thị trường: 

  • Việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường phải phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường khi tham gia thị trường tài sản cần định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. 

  • Được đánh giá dựa trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường định giá nhà đất.

Để xác định giá trị phi thị trường: 

  • Thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản định giá dựa trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt nếu có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. 

  • Khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của việc định giá nhà đất.

  • Phương pháp so sánh thường được áp dụng để định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Cần chú ý sự khác biệt về tài sản định giá và tài sản so sánh, từ đó điều chỉnh mức giá tăng hoặc giảm của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.


 

2. Phương pháp chi phí

 

Là cách thức xác định giá trị của tài sản định giá thông qua chi phí từ việc tạo ra một tài sản có công dụng y hệt hoặc tương tự với tài sản cần định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

  • Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp định giá nhà đất bằng cách dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản tương tự với tài sản định giá theo giá thị trường và mức khấu hao của tài sản định giá. 

  • Phương pháp chi phí thay thế l à phương pháp định giá dựa trên cơ sở chênh lệch về chi phí thay thế để tạo ra một tài sản y hệt tài sản định giá, sẽ có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường và mức khấu hao của tài sản thẩm định giá.

3. Phương pháp thu nhập

 

  • Là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

  • Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá nhà đất dựa trên cơ sở quy đổi dòng tiền thuần ổn định hàng năm. 

  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp định giá nhà đất dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai.

  • Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần, dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

  • Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không những phản ánh giá trị thời gian của dòng tiền, mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản định giá.

  • Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.


4. Phương pháp chiết trừ

 

  • Phương pháp chiết trừ  là phương pháp định giá nhà đất xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất, bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

5. Phương pháp thặng dư

 

  • Là phương pháp định giá nhà đất có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. 

  • Phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư  được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập. (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 – Thẩm định giá bất động sản)

Đội ngũ Buinland

Xem thêm: Có nên nhờ đến dịch vụ định giá nhà đất?

Các tin khác

  Về chúng tôi
  Tin tức mới nhất
Cùng với bất động sản Bình Dương, thì thị trường Quảng Ngãi cũng được dự đoán là sẽ tawng trưởng mạnh mẽ trong thời gian sắp tới. Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi đã đưa ra các dẫn chứng để chứng minh giá bất động sản trên địa bàn sẽ có dấu hiệu tăng trong thời gian tới.
Theo Cục thống kê tỉnh Bình Dương Cho biết tỉnh này có mức tăng trưởng cao nhất trong 3 năm qua.
Dự án sửa đổi Luật Đất đai sẽ được xem xét đưa ra thảo luận kỹ lưỡng ở kỳ thứ 3 (tháng 5.2022) và kỳ họp thứ 4 (tháng 10.2022) để thông qua tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5.2023).
Dù tình hình dịch bệnh trong nửa đầu năm 2021 có nhiều biến động, thế nhưng bức tranh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021 vẫn được chuyên gia đánh giá là có nhiều điểm sáng ấn tượng. Cụ thể như là những cơn “sốt đất” tại phân khúc đất nền, việc tăng giá thuê đất công nghiệp,... Các chuyên gia dự báo rằng 6 tháng cuối năm 2021 sẽ là thời gian để thị trường bất động sản bứt phá về đích.
Báo cáo quý I/2021 của các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE Việt Nam hay JLL đều đánh giá TP Thủ Đức là khu vực duy trì tăng trưởng tốt về nguồn cung căn hộ. TP Thủ Đức là nơi được nhiều chủ đầu tư phát triển hàng loạt dự án cao cấp giúp trở thành khu vực chiếm ưu thế về nguồn cung căn hộ trong thời gian qua.
Xem bảng giá
091 761 9999