đất nền phú mỹ

đất nền đồng nai

tin nhà đất

tin nóng bất động sản

tạp chí bất động sản

bảng giá dự án

kềm cắt da, kềm cắt móng

kềm cắt da, kềm cắt móng

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

may đồng phục

Executive Anvil

Sàn Kinh Doanh Bất Động Sản Buinland Trực thuộc Công Ty BuinGroup

5 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT

17 Tháng 07 2020

Theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản thì có 5 phương pháp định giá nhà đất như sau:

1. Phương pháp so sánh

 

  • Là phương pháp so sánh giá trị của tài sản cần thẩm định với mức giá của tài sản khác dựa trên cơ sở phân tích nhằm mục đích xác định giá trị của tài sản đó, ta có thể sử dụng phương pháp này để xác định giá trị tài sản dựa trên cơ sở các mức giá từ thị trường hoặc phi thị trường.


    Ảnh: 5 phương pháp định giá nhà đất nghiệp vụ cao

Để xác định mức giá theo thị trường: 

  • Việc áp dụng cách tiếp cận từ thị trường phải phản ánh được quan điểm của các đối tượng thông thường khi tham gia thị trường tài sản cần định giá, căn cứ vào mức giá giao dịch của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh mức độ tác động đến giá của các yếu tố khác biệt. 

  • Được đánh giá dựa trên cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định, không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượng tham gia thị trường định giá nhà đất.

Để xác định giá trị phi thị trường: 

  • Thẩm định viên cần xác định giá trị tài sản định giá dựa trên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt nếu có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản. 

  • Khảo sát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của việc định giá nhà đất.

  • Phương pháp so sánh thường được áp dụng để định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Cần chú ý sự khác biệt về tài sản định giá và tài sản so sánh, từ đó điều chỉnh mức giá tăng hoặc giảm của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.


 

2. Phương pháp chi phí

 

Là cách thức xác định giá trị của tài sản định giá thông qua chi phí từ việc tạo ra một tài sản có công dụng y hệt hoặc tương tự với tài sản cần định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

  • Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp định giá nhà đất bằng cách dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản tương tự với tài sản định giá theo giá thị trường và mức khấu hao của tài sản định giá. 

  • Phương pháp chi phí thay thế l à phương pháp định giá dựa trên cơ sở chênh lệch về chi phí thay thế để tạo ra một tài sản y hệt tài sản định giá, sẽ có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường và mức khấu hao của tài sản thẩm định giá.

3. Phương pháp thu nhập

 

  • Là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp.

  • Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp định giá nhà đất dựa trên cơ sở quy đổi dòng tiền thuần ổn định hàng năm. 

  • Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp định giá nhà đất dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai.

  • Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần, dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

  • Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất được sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ suất chiết khấu không những phản ánh giá trị thời gian của dòng tiền, mà còn phản ánh rủi ro trong việc tạo ra thu nhập từ tài sản định giá.

  • Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo là giá trị dự kiến của tài sản tại thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo dòng tiền chiết khấu (thời điểm cuối kỳ phân tích dòng tiền chiết khấu). Nếu tài sản được bán thanh lý vào cuối kỳ dự báo, thì giá trị thanh lý là giá trị của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo.


4. Phương pháp chiết trừ

 

  • Phương pháp chiết trừ  là phương pháp định giá nhà đất xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất, bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

5. Phương pháp thặng dư

 

  • Là phương pháp định giá nhà đất có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó. 

  • Phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư  được xây dựng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập. (Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 – Thẩm định giá bất động sản)

Đội ngũ Buinland

Xem thêm: Có nên nhờ đến dịch vụ định giá nhà đất?

Các tin khác

  Về chúng tôi
  Tin tức mới nhất
Trong thời điểm gần đây, đất nền thị xã Phú Mỹ là 1 trong những loại hình góp vốn đầu tư bất động sản thu hút đông đảo nhiều nhà đầu tư nhất. Đặc biệt là thị trường Phú Mỹ - Bà Rịa Vũng Tàu, như “thỏi nam châm mới” của địa điểm Đông Nam Bộ.
Đất nền khu dân cư thị xã Phú Mỹ năm 2020 nhiều quy hoạch thay đổi hạ tầng của khu vực đã tạo nên cơn sốt đất nền, thị phần bất động sản nơi đây có xu thế tăng nhiều. Thị xã dựng nên gồm thị trấn Phú Mỹ và phần lớn huyện Tân Thành, nằm trên trục Quốc lộ 51 đi đôi Mỹ Xuân - Ngãi Giao và các cụm cảng,
Giá bất động sản hiên nay tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh vùng ven đã tăng cao sau nhiều lần nóng sốt, với nhiều thông tin tốt được liên tục đưa tin trên các trang báo, khiến nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển tìm đến những vùng đất tiềm năng mới, mà giá còn thấp và có nhiều khả năng tăng trưởng lâu dài.
Theo nhiều chuyên gia, hiếm có nơi nào tại Việt Nam nắm giữ được nhiều “lợi thế” hoàn hảo để biến thành “thành phố Cảng” tiên phong hàng đầu địa điểm khu vực ĐNA như Phú Mỹ, Bà Rịa – Vũng Tàu.
Sau nhiều biến động của thị trường trên Toàn cầu, Việt Nam được đánh giá rất tốt về việc kiểm soát dịch và nhiều yếu tố tiềm năng làm cho nhà đầu tư lớn ở châu Âu đề xuất rót khoảng 1 tỷ USD phát triển trung tâm logistics tại Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu).
Xem bảng giá
091 761 9999