đất nền vũng tàu, đất nền đồng nai

đất nền vũng tàu, đất nền đồng nai

tin tức bds, tin nóng dự án

thông tin bất động sản, tin tức bất động sản

tạp chí bất động sản, tin tức bất động sản

đánh giá dự án, bảng giá dự án

kềm cắt da, kềm cắt móng

kềm cắt da, kềm cắt móng

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

cửa cuốn nhanh

Executive Anvil

Sàn Kinh Doanh Bất Động Sản Buinland Trực thuộc Công Ty BuinGroup

5 Lưu Ý khi chuyển nhượng mua bán đất nền dự án

30 Tháng 04 2020

Trong những năm gần đây, thị trường Bất động sản trở nên nhộn nhịp hơn bao giờ hết. Hàng loại các dự án mới được mọc lên với đủ loại hình, phân khúc khác nhau. Các nhà đầu tư cũng từ đó mà có nhiều sự lựa chọn hơn. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng mua bán đất nền hiện nay vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, các nhà đầu tư cần nằm lòng 5 Lưu ý khi chuyển nhượng mua bán đất nền dự án mà chúng tôi đã tổng hợp bên dưới đây.

1. ĐẤT NỀN DỰ ÁN LÀ GÌ?

Đất nền dự án là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san, lấp mà vẫn giữ nguyên hiện trạng. Hay nói cách khác, đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong quy hoạch của Chủ đầu tư; chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.

Nhìn chung, đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt và có nhiều tiện ích xung quanh. Mục đích sử dụng đất có thể là Khu dân cư, dự án nhà ở, Xưởng, văn phòng...



Ảnh: Dự án đất nền


2. HỒ SƠ PHÁP LÝ KHI CHUYỂN NHƯỢNG MUA BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Pháp lý dự án là những hồ sơ, giấy tờ của dự án đó cần phải có theo quy định của luật pháp Việt Nam. Tuy nhiên, tùy vào mỗi dự án, tùy vào loại mình mà có những hồ sơ pháp lý khác nhau. Một bộ hồ sơ pháp lý cơ bản trong thủ tục chuyển nhượng mua bán đất nền dự án cần có những loại giấy tờ sau đây:

2.1. Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha)

Quy hoạch chi tiết 1/500 có tên gọi đầy đủ là "bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500" nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Quy hoạch chi tiết tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật; quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết này. Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giúp định vị công trình.

Xem thêm: Dự án Hồ Tràm điều chỉnh quy hoạch 1/500 sau 13 năm


2.2. Sổ đất

Sổ đất ở đây không phải là sổ hồng để chuyển nhượng liền cho khách hàng. Sổ đất ở đây là sổ tổng, sổ lớn của cả dự án. Sổ này thường có diện tích lớn. Một dự án đất nền có thể có 1 sổ tổng hoặc nhiều sổ tổng đứng tên một hoặc nhiều người ghép lại. Sổ tổng này sau này sẽ không còn hiệu lực khi dự án hoàn thiện. Sau khi dự án hoàn thiện sẽ được cấp sổ riêng từng nền.



Ảnh: Sổ hồng đất nền


2.3. Quyết định giao đất

Quyết định giao đất được là một quyết định hành chính căn cứ theo Luật đất đai quy định. Quyết định giao đất cho chủ đầu tư được xác định dựa trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Bên cạnh đó Chủ đầu tư cũng cần phải làm đơn xin giao đất theo đúng quy định.

2.4. Chấp thuận chủ trương đầu tư

Nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như: năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại), sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

Ảnh: Minh họa quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án


2.5. Chấp thuận Phòng cháy chữa cháy, đấu nối điện nước, đường giao thông nội bộ

2.6. Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, giấy phép phần thân, phần móng đối với căn hộ chung cư

Năm 2020, trước các lùm xùm của nhiều dự án, thì pháp lý là một trong những mối quan tâm hàng đầu của khách hàng. Nhưng để biết được các vấn đề pháp lý này đòi hỏi các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu thật kỹ và xác minh một cách cẩn trọng.

3. CÁC THỦ TỤC PHÁP LÝ KHI CHUYỂN NHƯỢNG MUA BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Thủ tục pháp lý khi mua bán đất nền cũng là một yếu tố được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tùy từng trường hợp, từng loại hình dự án mà đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt trong quá trình thực hiện.

3.1. Cơ sở pháp lý khi chuyển nhượng mua bán đất nền dự án

Căn cứ Luật đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP...

3.2. Quy định mua đất nền từ Chủ đầu tư

Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán dự án cho nhà đầu tư. Người mua nên kiểm tra dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản có đầy đủ con dấu, chữ ký) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

3.3. Về hợp đồng

Thông thường, chủ đầu tư sẽ ký với khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp đồng hợp tác hoặc hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp. Ngoài ra, người mua sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư. Thiết kế này đã được chủ đầu tư công bố trước và nhân viên tư vấn giới thiệu rồi.

Sau khi ký hợp đồng, người mua được nhận đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn). Bởi vì, như vậy là đang mua dự án hình thành trong tương lai, chưa có sổ hồng. Chỉ khi nào khách hàng mua đất đã có sổ hồng riêng thì mới thực sự yên tâm.

Có 2 trường hợp khi ký hợp đồng:

  • Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ hồng
  • Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư

 

Xem thêm:Phân biệt sổ hồng giả và sổ hồng thật


3.4. Điều kiện ký hợp đồng mua bán

Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm sau:

  • Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
  • Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
  • Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
  • Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất
  • Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản
  • Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

Ảnh: Minh họa quy hoạch dự án đất nền

 

3.5. Thủ tục cấp sổ khi chuyển nhượng mua bán đất nền dự án

Thủ tục cấp sổ cho khách hàng cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện thực hiện. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp. Hiện nay, đa số các chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách hàng trong việc kết nối với nhà nước để cấp sổ. Do đó, khách hàng sẽ ít phải trực tiếp làm việc hơn.

4. MỘT SỐ LƯU Ý KHI CHUYỂN NHƯỢNG MUA BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Về cơ bản, những thủ tục pháp lý và hồ sơ dự án thì như chúng tôi đã chia sẻ ở trên. Tuy nhiên, khi bắt tay vào mua bán đất nền nhiều nhà đầu tư sẽ cảm thấy khá bối rối. Để hạn chế tối đa mọi rủi ro có thể xảy ra, khi mua đất dự án, các nhà đầu tư nên cân nhắc và chú ý những yếu tố sau:

4.1. Tìm hiểu kỹ Chủ đầu tư là ai?

Hiện nay, trên thị trường xuất hiện nhiều dự án đất nền có giá rẻ hơn mặt bằng chung rất nhiều. Nhưng theo nhận định của các chuyên gia Bất động sản thì nếu giá bán quá thấp hơn so với các dự án gần đó thì nhà đầu tư nên xem xét lại tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án của chủ đầu tư đó. Nhà đầu tư không nên thấy giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án đang chết hoặc pháp lý không đảm bảo.

Vậy làm sao để biết một dự án có tính khả thi hay không? Đó là bạn nên chọn các chủ đầu tư uy tín, hội tụ đủ các yếu tố như tiểu sử tốt, năng lực tài chính đảm bảo dựa vào các báo cáo tài chính gần nhất. 

4.2. Giao dịch với giấy tờ rõ ràng khi chuyển nhượng mua bán đất nền dự án

Để giao dịch đất nền dự án được rõ ràng, minh bạch; bạn cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án trình những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý...

Ngoài ra, bạn cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa. Thay đổi quy hoạch là điều không hiếm xảy ra khi mua dự án đất nền! Chính vì vậy lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán và phải đưa vào văn bản chính thức. 

 

Ảnh: Một số công ty mạo danh lừa đảo giấy tờ hợp đồng không rõ ràng

 

Xem thêm: Những điều khoản vi phạm hợp đồng đặt cọc nên biết


4.3. Tránh mua đất nền sổ chung

Sổ hồng hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất; là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu có). Hình thức xác lập quyền sở hữu trong GCNQS Đất và tài sản gắn liền với đất có 2 hình thức:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng 1 chủ sở hữu (hay sổ đỏ riêng, sổ hồng riêng)
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều chủ sở hữu (hay sổ đỏ chung, sổ hồng chung)

Như vậy, hồng chung (còn gọi là sổ hồng đồng sở hữu) là GCNQSD đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không phải có quan hệ vợ hoặc chồng/con của người đứng tên chủ sở hữu. Do đó, nếu bạn mua đất sổ chung thì sau này có vấn đề tranh chấp sẽ khá rắc rối; chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, hay không được sự chấp thuận của các bên liên quan...

Xem thêm: Diện tích tách thửa sổ hồng tối thiểu


4.4. Cân nhắc khả năng tài chính

Cân nhắc tài chính hay còn gọi là theo dõi dòng tiền sẽ giúp bạn cân bằng cảm xúc. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn mua được những dự án phù hợp; đồng thời hạn chế những rủi ro sau này. Lời khuyên dành cho bạn đó là nên dùng số tiền có sẵn của mình để mua. Tuyệt đối hạn chế vay vốn ngân hàng số tiền quá lớn, vượt quá 50% giá trị lô đất. Bên cạnh đó nếu bạn muốn hợp tác đầu tư với người khác, tốt nhất nên làm bản cam kết thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu để tránh rắc rối về sau.

Ảnh: Không nên vay vốn ngân hàng quá lớn để đầu tư

 

4.5. Kiểm tra tiến độ thanh toán khi chuyển nhượng mua bán đất nền dự án 

Khi chuyển nhượng mua bán dự án đất nền cần lưu ý những thông tin quan trọng được ghi trong hợp đồng. Các thông tin quan trọng gồm: giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao; các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch... Và nếu được bạn có thể thương lượng với chủ đầu tư các con số trong hợp đồng để phù hợp nhất với khả năng của mình.

5. QUAN TRỌNG NHẤT: HÃY TÌM CHO MÌNH 1 BẠN SALE TẬN TÌNH NHẤT

Nếu quý vị thực sự quan tâm đến việc chuyển nhượng mua bán đất nền dự án nhưng lại chỉ muốn một mình một ngựa! Thì đó thực sự là thiếu sót! Trong quá trình đầu tư, bạn nên tiếp xúc với nhiều công ty, nhiều dự án và nhiều Sale. Sau đó hãy tìm cho mình ít nhất 1 Sale mà bạn cảm thấy ổn nhất. Và sau đó làm việc thường xuyên với Sale đó. Thị trường bất động sản đang thay đổi nhiều hơn; muốn kiếm tiền từ nó cũng đòi hỏi có sự chuẩn bị kỹ hơn. Do đó việc có một bạn Sale ruột, tận tình theo mình là điều tuyệt vời hơn bao giờ hết.

Bạn sale đó có thể cung cấp nhiều thông tin, hồ sơ quan trọng hơn mà bạn không thể có được. Bạn Sale đó có thể có nhiều kiến thức về các thị trường, phân khúc hơn bạn. Và bạn Sale đó có thể giúp bạn có được những khoản chiết khấu không nhỏ.

Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi để các nhà đầu tư lưu ý hơn khi thực hiện chuyển nhượng mua bán đất nền dự án. Hy vọng nó sẽ giúp ích được cho nhiều người! Chúc các bạn và các nhà đầu tư luôn thắng lợi. Xin cảm ơn!

Đội ngũ Buinland

Các tin khác

  Về chúng tôi
  Tin tức mới nhất
Dự án sân bay Long Thành dự kiến khởi công đầu năm 2021 với 5 dự án tuyến đường cao tốc kết nối sân bay bao gồm như: Cao tốc Tp.Hcm - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Đà Lạt, Biên Hòa - Vũng Tàu. Theo các nhà đầu tư tỉnh Đồng Nai nằm ở Đông Nam Bộ, cùng với TP HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương tạo thành tứ giác trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Với 3,2 triệu dân, 31 khu công nghiệp, Đồng Nai là một trong những tỉnh đứng đầu về thu hút đầu tư.
Phú Mỹ trong tương lai sẽ sánh ngang Hải Phòng trong vài năm tới, theo các chuyên gia địa ốc ít nhất trong vài 5 năm tới, theo thông tin Phú Mỹ sẽ có nhiều tiềm năng để đạt được quy mô ngang bằng Hải Phòng và tương lai sẽ trở thành nơi giao thoa kinh tế. Theo các chuyên gia tại Việt Nam, và hiếm có thành phố nào có kết nối hạ tầng hoàn hảo như Phú Mỹ, khi là cửa ngõ giao thương của hàng chục tuyến đường huyết mạch, tuyến cao tốc, đường sắt, hàng không, cảng biển.
Sổ Đổ, Hồng thực ra là tên gọi người dân tự đặt dựa trên màu sắc của loại giấy tờ liên quan đến đất đai, nhà cửa. Và hiện tại, ngày càng có nhiều thủ đoạn tinh vi làm giả sổ đỏ, sổ hồng khiến nhiều người và nhà đầu tư lo lắng, hoang mang. Hãy cùng BuinLand nhận biết làm thế nào có thể phân biệt được sổ thật, sổ giả để tránh rủi ro về pháp lý là điều nhiều người đang quan tâm?.
Dự án tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu có chiều dài khoảng 76km, tổng vốn đầu tư 23.700 tỉ đồng là một trong 10 dự án trọng điểm của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ được thực hiện trong giai đoạn 2021 - 2025. Tuyến đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu trước tình trạng quá tải và tắc nghẽn nghiêm trọng của quốc lộ 51. Sau đây là cập nhật mới nhất từ BuinLand về tuyến đường Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
Khu dân cư trung tâm Phú Mỹ tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu sở hữu 4 mặt tiền, nằm trong cụm dân cư đông đúc, liền kề quốc lộ 51, chỉ mất 5 phút đến Cảng Cái Mép, và cách Tp.HCM chỉ 50km. Có thể nói khu dân cư này là cơ hội cho những nhà đầu tư đất nền trung tâm Phú Mỹ. Bởi khu dân cư này nằm ở vị trí trái tim của thành phố cảng biển tương lai là nơi đầu tư an toàn và mang đến lợi nhuận cao cho nhà đầu tư.
Xem bảng giá
091 761 9999